最近一两个月，行情又急转直下了，这个大家都知道。

老实说，我不太能理解最近的市场。年后行情明显回暖，2月，3月，数据都还不错，走出了去年的史上最低谷。4月中下旬，二手房参考价被架空，这个过去两年多压制楼市的政策因素不在后，楼市回暖理论上是大趋势，但现实是市场不仅没有回暖，还在往回走。

【资料图】

在这里，我认个错，为我在4月下旬指导价架空后做的回暖预判道歉。如果有影响到你，我赔个不是。我同时补充一句，如果我的观点后来被印证不对，错了，那是因为我的能力不足，不是我的良心问题。

我在过去的文章写过：买房时，每个人都要有自己的主观判断力，可以咨询他人的参考意见，但不能完全偏听，要结合自己的理解来做决策。

就像很多大企业虽然聘请了常年服务的公关公司给自己提供舆情应对建议，但是他们不一定会完全采纳乙方的建议，只是需要多一个业内的声音来给自己做分析，认不认同以及如何决策是自己的事。

我也没有把握我说的都是对的，并且也没有任何人可以完全准确预测所有后事。就楼市而言，我也发现过我非常景仰的前辈也不是什么都预判的对。这也正常，如果什么都能预测的准，那还了得。经济学家、证券分析师等，也是不管预测的对不对，都会在各自领域不断地做预测分析。

回到楼市成交的话题，我也一直在思考，为什么指导价架空后最近行情还这么淡？直到这两天我看到下面这张图才稍微能理解了：

原来不只是深圳淡，是全国核心一线和强二线城市全部都很淡，淡的程度不一样罢了。这些基本是全中国最有价值的城市，图中一个两个三个城市成交量环比下跌都能理解，但是全部环比下跌，我想就不是巧合了。

我也在朋友圈发了这个图，多数朋友的评论是，经济形势不好，大家没有信心。

如果要找出一个全国主要核心城市都淡的共性理由，我想，信心不足应该是比较有解释力的。就像五一长假，虽然全国出游人次很热闹，但人均支出并不是疫情前最高的，看出来很多人都是在“穷游”。但旅游的支出相比买房毕竟是毛毛雨，这种及时行乐的心态大家还是有的。生活已经这么苦逼了，还是对自己好一点出去happy一下。

说回深圳楼市，一直以来，置换族都是这个市场的主流群体，现在卖房的业主里，比例非常高的是有置换需求的，但是这两年来受制于行情差，卖房也难。虽然我们一直以来扮演的角色主要是买方顾问，但是如果粉丝朋友的房子卖不出去，也到不了后面买房这一步，所以，我们也在策划帮有置换需求的朋友把房子卖出去。

其实卖房，既有战略层面的方法，也有战术层面的方法。战略方面，当然是定价要合理，现在的市场，定价明显高于市场价的话，就不要怪房子不好卖了，反正也是置换的，适度的价格让步是必须的，眼光看长远一点。

战术方面，就有挺多可说的了，包括如何选择中介渠道、如何增大房子的触达面让更多人知道、如何与买家谈判等等。

另外，还比如，二手房相比新房有一个不得不说的劣势，就是看房体验。我看过的二手房，有很多装修差不说，且屋里不太干净整洁。

装修差还可以理解，毕竟很多家庭当初装修预算有限或者装修很久了，但是邋遢就不能理解了，既然房子都要卖了，理应给买家一个好的观感，毕竟收拾好一点也没什么成本。

这和新房的样板房搞的漂漂亮亮的比，体验感真的相差太大了。实际上，可能某个二手盘并不比旁边新房差，但看房时肉眼和感官上的差距，会让买家更倾向于新房。特别是很多女性其实是感官动物，买房可能冲着样板房“好看”而买。这就需要业主在卖房时投其所好了，不求搞的富丽堂皇，但干净整洁肯定是帮助很大的。

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